|
|
Главная » 2010 » Февраль » 7 » Особенности бухгалтерского и налогового учета
23:23 Особенности бухгалтерского и налогового учета |
4.3. Особенности бухгалтерского и налогового учета
отдельных хозяйственных операций у застройщика
4.3.1. Учет доли города
Под "долей города" следует понимать часть строящегося объекта (квартиры, машино-места, нежилые помещения), подлежащую передаче по окончании строительства местным органам исполнительной власти (далее - администрация) для решения социальных проблем данного региона. При этом администрация не участвует в финансировании строительства. Доля города предусматривается условиями инвестиционных контрактов, заключаемых между администрацией и инвестором-застройщиком.
При решении вопроса об учете доли города необходимо иметь в виду все обстоятельства, опосредствующие реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого дома.
Рассмотрим долю города на примере долевого строительства.
Как правило, застройщик осуществляет строительство объекта за счет собственных и привлеченных средств. Причем речь идет о реализации инвестиционного проекта по строительству единого объекта капитального строительства. После реализации инвестиционного проекта по строительству происходит распределение результата строительства: часть площадей будет передана соинвесторам (дольщикам), а часть - городу. При этом город не несет расходов, связанных с инвестированием своей доли площадей.
Следует иметь в виду, что нормативными документами не определен порядок ведения учета по долевому строительству. Руководствоваться можно только письмами Минфина России, разъясняющими порядок учета отдельных операций, связанных с этой деятельностью. Так, Письмом от 18.05.2006 N 07-05-03/02 определено, что учет затрат по капитальному строительству застройщик ведет по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", в том числе при ведении долевого строительства. Можно также предположить, что состав затрат, включаемых в стоимость строительства жилого дома или иного объекта недвижимости, строящегося в рамках долевого строительства, аналогичен перечню затрат, включаемых в первоначальную стоимость основных средств в соответствии со ст. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств". Данное предположение вытекает из того, что и в случае создания основного средства путем капитального строительства, и в случае строительства объектов в рамках долевого строительства возникают объекты недвижимости, имеющие одинаковые характеристики и свойства.
В соответствии со ст. 8 ПБУ 6/01 в первоначальную стоимость основных средств включаются фактические затраты организации на приобретение, сооружение и изготовление этого основного средства, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов. Таким образом, в стоимость, например, строящегося жилого дома включаются реально (фактически) понесенные затраты, связанные с его строительством.
Стоимость строительства объекта должна быть сформирована на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После этого происходит распределение долей между инвесторами и городом и передача этих долей в натуре.
При распределении этих долей определяется стоимость каждой передаваемой доли. Как правило, эта стоимость определяется исходя из фактических затрат на строительство одного квадратного метра передаваемой площади. При этом общая стоимость строительства делится на общую площадь и умножается на площадь, подлежащую передаче инвесторам или городу.
Некоторые специалисты предлагают на стоимость доли города увеличивать стоимость доли, остающейся для передачи ее дольщикам. Рассмотрим этот вариант.
Допустим, что при подсчете фактических затрат на создание доли, предназначенной для передачи соинвесторам, эти затраты должны определяться как сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на эту долю исходя из стоимости строительства одного квадратного метра построенного объекта плюс стоимость фактических затрат по строительству доли, передаваемой городу. То есть доля города включается в стоимость строительства объекта в части, передаваемой дольщикам. Вторая часть затрат определяется как дополнительные затраты, связанные с реализацией инвестиционного проекта по строительству объекта.
По мнению автора, такой подход к подсчету затрат, приходящихся на долю соинвесторов, неправомерен по следующим причинам.
1. Контракт заключается на строительство объекта в целом, а не только той доли, которая остается для передачи соинвесторам. Доля города предусматривается в инвестиционном контракте на строительство, заключаемом местными органами исполнительной власти и застройщиком (основным инвестором), как итог распределения результата строительства. Доля города является составной частью этого объекта и по физическим объемам строительства, и по финансовым затратам, осуществляемым в процессе строительства. То есть при формировании стоимости строительства объекта затраты на строительство доли города включены в стоимость строительства дома. Эти затраты включают в себя часть строительных работ, монтажных работ, стоимости приобретенного оборудования и прочих капитальных затрат, учтенных в стоимости строительства всего объекта. Величина этих затрат определяется расчетным путем. Таким образом, затраты на строительство доли города не являются самостоятельными затратами, которые можно выделить по прямому признаку из стоимости строительства. Если мы эти затраты отнесем на увеличение стоимости доли соинвесторов, то фактически учтем эти затраты в стоимости строительства объекта дважды. Рассмотрим пример.
Общая стоимость строительства - 1000 руб.
Общая площадь строительства - 1000 кв. м.
Доля города - 300 кв. м.
Стоимость строительства 1 кв. м - 1000 руб. : 1000 кв. м = 1 руб.
Стоимость доли города - 1 руб. x 300 кв. м = 300 руб.
Стоимость доли инвесторов - 1 руб. x 700 кв. м = 700 руб.
Добавляем к стоимости доли инвесторов стоимость доли города - 700 руб. + 300 руб. = 1000 руб.
В результате стоимость доли инвесторов получилась 1000 руб. Но ведь и стоимость доли города никуда не делась, она составляет те же 300 руб. Сколько тогда стоит строительство всего объекта? Получается: 1000 руб. + 300 руб. = 1300 руб. Это на 300 руб. превышает фактическую стоимость строительства объекта за счет двойного учета в этой стоимости затрат на строительные работы, монтаж оборудования и т.д., относящиеся к доле города.
2. Реально затраты на долю города выделяются в учете застройщика в момент фактической передачи этой доли. Такая передача осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда все затраты на строительство сформированы в бухгалтерском учете в полном объеме. До этого момента стоимость доли города является составной частью общей стоимости строительства. Выбытие доли города отражается по кредиту счета 08 как уменьшение фактической стоимости строительства ввиду уменьшения оставшейся в учете общей площади. Предлагаемая некоторыми специалистами проводка Д 08 К 08, связанная с выбытием доли города и одновременным увеличением стоимости доли инвесторов, ничем не обоснована, поскольку не отражает реальных затрат на строительство объекта.
Таким образом, решение вопроса с долей города путем отнесения затрат, приходящихся на эту долю, в стоимость доли, подлежащей передаче соинвесторам, не имеет под собой основания.
Экономически решение вопроса с долей города сводится к поиску источника финансирования затрат по строительству этой доли.
Средства, полученные от дольщиков, являются для застройщика средствами целевого финансирования в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Это значит, что застройщик имеет право использовать эти средства по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования. Если условиями договора участия в долевом строительстве предусмотрена возможность использования средств, полученных от дольщиков, на финансирование затрат на строительство доли города, значит, такое использование средств дольщиков правомерно. В бухгалтерском учете это найдет отражение в проводке Д 76 К 08 при выбытии доли города в момент ее передачи. На счете 76 в данном случае учитывались средства, полученные от дольщиков. В результате при подсчете суммы дохода от долевого строительства, определяемого в виде разницы между средствами целевого финансирования, полученными от дольщиков, и фактическим использованием этих средств в рамках заключенных договоров, стоимость доли города не увеличит сумму этого дохода и соответственно налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль у застройщика.
При этом следует иметь в виду, что экономически обоснованным может считаться отнесение на конкретного дольщика только части обременения в виде доли города пропорционально доле этого дольщика в общей площади долей, передаваемых инвесторам. Это значит, что если часть площадей по окончании строительства остается в распоряжении застройщика, то часть затрат по строительству доли города, приходящуюся на площадь строительства, остающуюся в распоряжении застройщика, застройщик должен покрыть за счет собственных средств. При этом данные расходы учесть для целей налогообложения не представляется возможным, так как они не соответствуют критериям п. 1 ст. 252 НК РФ: экономическая обоснованность и связь с деятельностью, направленной на получение дохода.
|
|
Категория: Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве |
Просмотров: 1020 |
Добавил: basic
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
Статистика
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0
|