|
|
Главная » 2010 » Февраль » 7 » Застройщик полностью или частично выполняет СМР
23:22 Застройщик полностью или частично выполняет СМР |
4.2.2. Застройщик полностью или частично выполняет СМР
собственными силами в рамках долевого строительства
Мы уже упоминали о том, что предмет договора долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, содержит в себе признаки договора строительного подряда. То же можно сказать и в отношении инвестиционных договоров, заключаемых застройщиками с юридическими лицами. Это проявляется ярче, когда застройщик начинает выполнять полностью или частично строительно-монтажные работы собственными силами.
В отсутствие нормативного регулирования бухгалтерского и налогового учета деятельности застройщика по долевому строительству можно долго дискутировать о том, насколько долевое строительство совпадает с подрядной деятельностью. Видится, что и сторонники, и противники этой точки зрения найдут немало аргументов "за" и "против". Ввиду равенства позиций сторонников и противников аналогии долевого строительства и подрядной деятельности примем на вооружение позицию Минфина России, которая также может являться спорной, но хоть как-то изложена официально. Минфин России, в лице директора Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности, попытался найти компромисс в этом нелегком споре. В Письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 сообщается, что "при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика" затраты по строительству, учтенные по дебету счета 08, списываются в корреспонденции со счетом 90 "Продажи". Попробуем разобраться, что же хотел сказать Минфин.
Совмещение функций инвестора, застройщика и подрядчика следует понимать так, что застройщик не только взял на себя функции заказчика, он еще и генподрядные функции оставил за собой, да еще и строительно-монтажные работы выполняет самостоятельно (полностью или частично).
То, что совмещение функций застройщика и подрядчика для целей долевого строительства связано именно с фактом выполнения застройщиком строительно-монтажных работ собственными силами, вытекает еще из одного Письма Минфина России. В Письме от 12.07.2005 N 03-04-01/82 сказано, что если застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, то полученные от дольщиков денежные средства по договорам долевого участия в строительстве включаются в налоговую базу по НДС как авансовые платежи в счет предстоящего выполнения работ. А если не выполняет, то включать в налоговую базу по НДС полученные от дольщиков средства не следует.
Таким образом, именно факт непосредственного выполнения застройщиком строительно-монтажных работ свидетельствует о совмещении функций застройщика и подрядчика при долевом строительстве.
Предвидя неизбежное - отражение всей суммы затрат по строительству через счета реализации и уплату НДС с авансов полученных с полной суммы средств, полученных от дольщиков, застройщику нет смысла предусматривать в договоре свое вознаграждение. Цена договора и будет выручкой от реализации.
Бухгалтерский учет затрат по строительству застройщик осуществляет так же, как при собственном строительстве хозяйственным или смешанным (хозяйственным и подрядным) способом.
Застройщику не нужно признавать выручку от реализации услуг заказчика в отношении дольщиков, как это происходит при долевом строительстве без выполнения СМР собственными силами застройщика, так как всю сумму затрат по строительству, включая расходы на содержание заказчика, придется отражать через счета реализации.
Первый вопрос, с которым придется столкнуться застройщику: в какой момент у него появится кредит счета 90, то есть когда следует отражать выручку от реализации выполненных работ. Здесь нет никакого исключения из правил. Выручку следует признавать в момент, когда соблюдены все пять условий, предусмотренных ст. 12 ПБУ 9/99. Основное условие - работа принята заказчиком. Поскольку под заказчиками (условно) следует понимать дольщиков, таким моментом будет дата передачи дольщикам объектов долевого строительства, которая не может быть ранее, чем застройщик получит разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Выручка признается в сумме средств, полученных от дольщиков. Следовательно, если часть объекта осталась в распоряжении застройщика, то и затраты по строительству, относимые с кредита счета 08 в дебет счета 90, должны быть только в сумме, относящейся на стоимость объектов долевого строительства, передаваемых дольщикам. Определить эту часть затрат следует по расчету, утвержденному учетной политикой. Этот расчет должен быть экономически обоснован. Например, можно рассчитать стоимость объектов долевого строительства, передаваемую дольщикам, пропорционально площадям: площадь объектов долевого строительства, передаваемая дольщикам, делится на общую площадь строительства и умножается на общую стоимость строительства. Оставшаяся на счете 08 сумма стоимости строительства относится к части объекта, остающегося в распоряжении застройщика, и формирует первоначальную стоимость основного средства застройщика (Д 01 К 08) или стоимость имущества, предназначенного для продажи (Д 43 К 08).
Для целей налогового учета возникает некоторая проблема.
С одной стороны, согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ средства, аккумулированные на счетах застройщиков, полученные от дольщиков, являются целевыми. Следовательно, и учитывать их для целей налогообложения иным способом мы не имеем права.
С другой стороны, если договор участия в долевом строительстве (инвестиционный договор) имеет признаки договора строительного подряда в результате того, что застройщик сам выполняет строительные работы, то и относиться к нему для целей налогообложения следует как к договору подряда.
Здесь уже на выбор налогоплательщика (пока нет официальной позиции). Если считать полученные средства целевыми, то налоговый учет следует строить так, как было сказано в предыдущем разделе. Если договор квалифицировать в подрядный, то налоговый учет следует вести как по подрядной деятельности.
Естественно, что во втором случае цена договора теряет признаки средств целевого финансирования. При получении инвестиционных взносов от дольщиков застройщик включает их в налоговую базу по НДС как авансы, полученные в счет предстоящего выполнения строительных работ.
Поскольку эти договоры действуют, как правило, дольше одного налогового периода, то для целей налогообложения налогом на прибыль следует руководствоваться требованиями ст. 271 НК РФ. То есть застройщик признает доход самостоятельно, исходя из принципов формирования расходов по этим договорам. Таким образом, на конец отчетного периода застройщик признает доход, определенный в соответствии с учетной политикой для целей налогообложения. Порядок налогового учета в этом случае рассмотрен в гл. 5.
|
|
Категория: Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве |
Просмотров: 1648 |
Добавил: basic
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
Статистика
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0
|